什么是“多琳效应”，它为什么成为俄罗斯和独联体房地产市场的关键风险之一？对投资者的威胁分析、交易法院撤销的原因及买方保护建议。
“多琳效应”这一术语因著名歌手拉丽萨·多琳的一起轰动案件而广为人知。该术语指的是一种欺诈模式，其中公寓销售者（通常是年长者）在交易完成后通过法院撤销交易，声称自己成为了电话诈骗犯的受害者。这种模式使得“卖方”能够重新获得公寓，同时保留买方支付的资金。该术语的出现已被媒体报道，甚至在百科全书式的来源中有所记录：例如，在2025年底，维基百科发布了一篇详细描述这一现象的文章（主要涉及年长销售者的案例）。
术语的由来
故事中心是拉丽萨·多琳的案件。在2024年夏天，这位歌手在莫斯科出售了自己的公寓，并将所得款项交给了罪犯（部分通过“安全账户”），随后她发现自己被骗。2025年9月，法院以多琳的“意志缺陷”判决该交易无效（她受到误导），将公寓返还给她，而买方则失去了住房和资金。这个轰动的案例发出了警报：全国范围内出现了类似的故事。销售者及其亲属开始向法院提起诉讼，要求返还住房，声称他们受到误导。在媒体和法律社区中，这种模式被称为“多琳效应”，单一的先例变成了二手房市场的集体恐惧。
法律问题的本质
此处的法律利益冲突非常简单：一方面是保护“受害”卖方（尤其是年长的、脆弱的）返还其财产的权利，另一方面是诚实买方保留已购住房的权利。由于通常无法证明买方与罪犯之间的犯罪联系，法院通常会适用保护卖方不受误导或欺骗的法律规定。认定交易无效的主要依据是卖方的重大误解或欺骗（根据《民法典》第178、179条）。
- 法院常常依据《民法典》第177–179条判定与脆弱卖方的交易无效（无行为能力、误解、欺诈）。
- 在实践中，买方在争议合同后常常失去房产，而支付的资金很少被归还——通常这些钱在针对罪犯的刑事案件结束之前“被冻结”。
- 法院的立场是保护交易中的“弱者”：如果证明卖方在“未能意识到”的情况下（因年龄、疾病、压力或逼迫），合同即便形式合法也会被解除。
市场规模和后果
问题已远远超出个案：到2025年，此类模式下已对全国数千笔交易提出了异议。即便交易的官方数字保持稳定，市场参与者仍然感到不安。买方拒绝与价格怀疑过低或年长卖方的交易，并要求额外的保证。很多二手房交易现在伴随着额外的审核和条件。
- 在大城市中，安全交易明显增加：例如，圣彼得堡的公证人报告称，到2025年秋季，通过公证人信托账户进行的交易数量已增加超过一倍。
- 房地产经纪人指出“退休老人”公寓交易的复杂性增加：涉及精神卫生诊所的证明、亲属参与、视频会议记录和详细的文件审核。
- 此类房地产流动性的降低是可能的：市场对“波动性”报价感到担忧，老年人的住房以折扣出售或在市场上停留更长时间。
买方和卖方的风险
- 买方：失去所有权（公寓返回给原业主）、冻结投资资金和按揭义务、长时间的诉讼费用和声誉风险。
- “卖方”受害者：面临失去住房和资金的风险（特别是在资金已转给罪犯的情况下）、亲属及执法机构的压力、需要作证和参与诉讼。
国家和专业社区的反应
国家开始密切关注这一情况。国家杜马讨论了法律草案和保护措施：建议对房地产交易进行公证认证，特殊情况下强制为住房投保，实施“冷却期”（在银行中冻结资金几天）。相关部门协调对法院实践的评估。专业社区还提出了新的标准：例如，扩展公证人检查物业历史和卖方状态的权利，加强银行的合规性（禁止“安全账户”），并制定在处理脆弱业主交易时对房地产经纪人的建议。
对买方的实用建议
为了减少在具体交易中出现“多琳效应”，买方应：
- 仔细检查卖方和物业：请求最新的国家登记簿（揭示所有者和限制的链）、研究产权文件及其附加负担。
- 评估卖方的状况：亲自会面，查明家庭和财务状况，分析可疑的迹象（大幅折扣、紧迫性、情感背景）。
- 在专家的监督下进行交易：聘请经验丰富的律师和公证人，通过银行信用证或公证信托承包进行支付，确保资金在交易登记后才支付给卖方。
- 引入担保：如可能，邀请卖方的亲属或担保人参与交易，以确认其自愿意愿，若交易被撤销，愿意退还资金给买方。
- 考虑产权保险：这种保单可以在交易被后续确认无效的情况下补偿支付的资金。
对年长业主的实用建议
为了不成为此类故事的参与者，年长业主应：
- 不信任可疑电话：忽略来自“机构”的信息和要求将资金转移到“安全账户”的提议，尤其是来自陌生人的。
- 在出售前咨询：与信任的亲属和律师讨论条件，避免在压力下进行紧急交易，并在不理解文书内容时避免签署文件。
- 确保交易稳妥进行：如可能，进行公证认证和财产清单，避免在没有必要的情况下签订广泛的授权书。
- 使用保护机制：经亲属同意，登记有限授权、监护或禁止未能亲自参与的交易的注册。还应考虑提前制定遗嘱或婚姻协议，以确定财产的未来。
未来可能的情景
如果当前的做法维持下去，司法争端和不信任的数量只会增加：交易将变得更加昂贵和漫长，而面向年长销售者的细分市场可能会减缓。同时，政府和商业方正在寻求平衡利益。讨论措施中包括扩大强制产权保险的实践，引入“冷却期”（例如，在银行中停止资金一周）、创建中央风险登记以及强制检查交易业主的心理和财务状况。
结论
“多琳效应”并不是一次性的知名事件，而是房地产市场在欺诈和法律不确定性面前的系统性脆弱性症状。投资者应记住：房地产交易需要谨慎的准备和专业的支持，尤其是在卖方脆弱的情况下。只有通过综合的方法——深入检查物业、公证陪同、仔细安排支付和风险保险——才能避免昂贵的损失。没有这些措施，“多琳效应”可能会影响几乎任何房屋买家。
